再降60個(gè)基點(diǎn)！存量房貸利率調(diào)整“兩步走”完成 仍

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再降60個(gè)基點(diǎn)！存量房貸利率調(diào)整“兩步走”完成 仍有下降可能
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“我的房貸利率已經(jīng)從之前的3.9%下降到3.3%了。”家住北京市的張女士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，她去年下半年還將房貸利率的重定價(jià)日從每年1次改為了每年2次。

每年的1月1日是不少房貸客戶重定價(jià)日，從今日起這些客戶的房貸利率中貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的部分將按照最新的5年期以上LPR報(bào)價(jià)重新定價(jià)。2024年，5年期以上LPR共下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，這意味著從今日起，以1月1日為重定價(jià)日的個(gè)人住房貸款利率將下降60個(gè)基點(diǎn)。

“目前，個(gè)人住房貸款利率，均處于歷史低位?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，展望2025年，在適度寬松的貨幣政策基調(diào)下，人民銀行將繼續(xù)實(shí)施有力度的降息，政策利率有望下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯著高于2024年0.3個(gè)百分點(diǎn)的降幅，屆時(shí)或會(huì)引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)下調(diào)。

房貸利率持續(xù)下降 “兩步走”調(diào)整完畢

“我的房貸利率在2024年年初時(shí)是4.2%，但10月份房貸利率統(tǒng)一下調(diào)時(shí)降為了3.9%，現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.3%?！睆埮扛嬖V貝殼財(cái)經(jīng)記者，去年她的房貸利率總共下降了90個(gè)基點(diǎn)，而較2015年貸款時(shí)的4.9%已經(jīng)下降了160個(gè)基點(diǎn)了。

近年來(lái)，存量房貸利率持續(xù)下降。房貸利率定價(jià)是在5年期以上LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來(lái)。除了LPR利率近年來(lái)持續(xù)下調(diào)，加點(diǎn)部分也統(tǒng)一下調(diào)了2次。這也讓當(dāng)前的存量房貸利率普遍下調(diào)至歷史最低點(diǎn)。

僅2024年，5年期LPR報(bào)價(jià)分別在2月、7月、10月進(jìn)行調(diào)整，共計(jì)調(diào)降60個(gè)基點(diǎn)。10月，房貸利率加點(diǎn)部分也進(jìn)一步調(diào)整。值得注意的是，因房貸定價(jià)規(guī)則是在重定價(jià)日按照最新LPR確定新的重定價(jià)周期的利率水平，這讓存量房貸利率下降分步兌現(xiàn)。

例如，北京某存量房貸借款人，重定價(jià)日為每年1月1日，目前房貸利率為4.75%（2024年1月1日的LPR＋55個(gè)基點(diǎn)），則其房貸利率下調(diào)可分兩步：第一步，10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR上的加點(diǎn)調(diào)整至-30個(gè)基點(diǎn)，該房貸利率調(diào)整為3.9%（LPR-30個(gè)基點(diǎn)），調(diào)整幅度為0.85個(gè)百分點(diǎn)（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房貸利率按照最新一期LPR重新計(jì)算，若12月份公布的5年期以上LPR為3.6%，則該房貸利率調(diào)整為3.3%（LPR-30個(gè)基點(diǎn)）,調(diào)整幅度為0.6個(gè)百分點(diǎn)（3.9%-3.3%）。

兩步調(diào)整完后，該房貸利率累計(jì)下降了1.45個(gè)百分點(diǎn)，按照100萬(wàn)貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過(guò)24萬(wàn)元，每月月供減少超過(guò)800元。

不少存量房貸客戶調(diào)整重定價(jià)日次數(shù)

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，當(dāng)前已有不少房貸客戶調(diào)整了房貸利率的重定價(jià)日。

北京地區(qū)的貸款人陳女士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，她已經(jīng)將房貸利率的重定價(jià)日從過(guò)去的1年1次，調(diào)整為1年兩次。

“我覺(jué)得2025年LPR報(bào)價(jià)還會(huì)持續(xù)下降，增加1次重新定價(jià)日就能盡快享受LPR下降的福利?！标惻空f(shuō)，以往每年僅有1次重定價(jià)日，但LPR報(bào)價(jià)持續(xù)下行卻只能到第二年才能享受新的利率，這也讓她覺(jué)得多花了不少利息。所以在2024年年底可調(diào)整重定價(jià)日時(shí)，她便調(diào)整了重定價(jià)日的次數(shù)。

張女士也告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，原本房貸利率高達(dá)4%以上，但不少新房貸利率只有3.5%左右。所以在2024年年初時(shí)自己已經(jīng)制訂了提前還款計(jì)劃。

不過(guò)，如今張女士的房貸利率已經(jīng)降低至3.3%，同時(shí)她也將房貸利率的重定價(jià)日調(diào)整到了1年2次，以便盡早隨著LPR下降而降低房貸成本。

“我現(xiàn)在也基本放棄了提前還款計(jì)劃。這樣一來(lái)，我手中也能有更多可支配的資金了。”張女士表示，提前還款的資金剩下來(lái)后，她打算在2025年為家庭增加一次旅行的計(jì)劃。

房貸利率已至低點(diǎn) 2025年利率或仍有下降空間

2025年已經(jīng)來(lái)臨，房貸利率是否還有繼續(xù)下調(diào)的空間？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率再度統(tǒng)一下調(diào)加點(diǎn)的概率已不大，但LPR利率或仍有下調(diào)空間，這也意味著存量的房貸利率可能還有持續(xù)下行空間。

2024年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2025年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息。

董希淼預(yù)計(jì)，2025年將可能降準(zhǔn)0.5個(gè)—0.75個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率50個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)LPR下降25個(gè)—50個(gè)基點(diǎn)，從而在總量上保障流動(dòng)性更加充裕，在價(jià)格上適度降低成本。

不過(guò)，2024年三季度，商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)下滑至1.53%，處于歷史低位。董希淼表示，如果LPR下降速度過(guò)快，銀行息差縮窄壓力過(guò)大，不利于銀行保持發(fā)展的穩(wěn)健性和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性。

董希淼建議，LPR與政策利率非對(duì)稱下降，即政策利率下調(diào)幅度大于LPR下降幅度。同時(shí)，銀行應(yīng)通過(guò)下調(diào)存款利率、壓降隱性存款成本等措施，進(jìn)一步降低負(fù)債成本。

此外，東方金誠(chéng)宏觀首席分析師王青預(yù)計(jì)，不排除2025年人民銀行通過(guò)較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度定向降息的可能。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者姜樊

編輯 白華兵 校對(duì) 盧茜
來(lái)自: iPhone客戶端