再降60個基點！存量房貸利率調(diào)整“兩步走”完成 仍

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再降60個基點！存量房貸利率調(diào)整“兩步走”完成 仍有下降可能
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“我的房貸利率已經(jīng)從之前的3.9%下降到3.3%了?！奔易”本┦械膹埮扛嬖V貝殼財經(jīng)記者，她去年下半年還將房貸利率的重定價日從每年1次改為了每年2次。

每年的1月1日是不少房貸客戶重定價日，從今日起這些客戶的房貸利率中貸款市場報價利率（LPR）的部分將按照最新的5年期以上LPR報價重新定價。2024年，5年期以上LPR共下調(diào)了60個基點，這意味著從今日起，以1月1日為重定價日的個人住房貸款利率將下降60個基點。

“目前，個人住房貸款利率，均處于歷史低位?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，展望2025年，在適度寬松的貨幣政策基調(diào)下，人民銀行將繼續(xù)實施有力度的降息，政策利率有望下調(diào)0.5個百分點，顯著高于2024年0.3個百分點的降幅，屆時或會引導(dǎo)LPR報價跟進下調(diào)。

房貸利率持續(xù)下降 “兩步走”調(diào)整完畢

“我的房貸利率在2024年年初時是4.2%，但10月份房貸利率統(tǒng)一下調(diào)時降為了3.9%，現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.3%?！睆埮扛嬖V貝殼財經(jīng)記者，去年她的房貸利率總共下降了90個基點，而較2015年貸款時的4.9%已經(jīng)下降了160個基點了。

近年來，存量房貸利率持續(xù)下降。房貸利率定價是在5年期以上LPR報價基礎(chǔ)上加點而來。除了LPR利率近年來持續(xù)下調(diào)，加點部分也統(tǒng)一下調(diào)了2次。這也讓當(dāng)前的存量房貸利率普遍下調(diào)至歷史最低點。

僅2024年，5年期LPR報價分別在2月、7月、10月進行調(diào)整，共計調(diào)降60個基點。10月，房貸利率加點部分也進一步調(diào)整。值得注意的是，因房貸定價規(guī)則是在重定價日按照最新LPR確定新的重定價周期的利率水平，這讓存量房貸利率下降分步兌現(xiàn)。

例如，北京某存量房貸借款人，重定價日為每年1月1日，目前房貸利率為4.75%（2024年1月1日的LPR＋55個基點），則其房貸利率下調(diào)可分兩步：第一步，10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR上的加點調(diào)整至-30個基點，該房貸利率調(diào)整為3.9%（LPR-30個基點），調(diào)整幅度為0.85個百分點（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房貸利率按照最新一期LPR重新計算，若12月份公布的5年期以上LPR為3.6%，則該房貸利率調(diào)整為3.3%（LPR-30個基點）,調(diào)整幅度為0.6個百分點（3.9%-3.3%）。

兩步調(diào)整完后，該房貸利率累計下降了1.45個百分點，按照100萬貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。

不少存量房貸客戶調(diào)整重定價日次數(shù)

據(jù)貝殼財經(jīng)記者了解，當(dāng)前已有不少房貸客戶調(diào)整了房貸利率的重定價日。

北京地區(qū)的貸款人陳女士告訴貝殼財經(jīng)記者，她已經(jīng)將房貸利率的重定價日從過去的1年1次，調(diào)整為1年兩次。

“我覺得2025年LPR報價還會持續(xù)下降，增加1次重新定價日就能盡快享受LPR下降的福利?！标惻空f，以往每年僅有1次重定價日，但LPR報價持續(xù)下行卻只能到第二年才能享受新的利率，這也讓她覺得多花了不少利息。所以在2024年年底可調(diào)整重定價日時，她便調(diào)整了重定價日的次數(shù)。

張女士也告訴貝殼財經(jīng)記者，原本房貸利率高達4%以上，但不少新房貸利率只有3.5%左右。所以在2024年年初時自己已經(jīng)制訂了提前還款計劃。

不過，如今張女士的房貸利率已經(jīng)降低至3.3%，同時她也將房貸利率的重定價日調(diào)整到了1年2次，以便盡早隨著LPR下降而降低房貸成本。

“我現(xiàn)在也基本放棄了提前還款計劃。這樣一來，我手中也能有更多可支配的資金了?！睆埮勘硎?，提前還款的資金剩下來后，她打算在2025年為家庭增加一次旅行的計劃。

房貸利率已至低點 2025年利率或仍有下降空間

2025年已經(jīng)來臨，房貸利率是否還有繼續(xù)下調(diào)的空間？有業(yè)內(nèi)人士認為，房貸利率再度統(tǒng)一下調(diào)加點的概率已不大，但LPR利率或仍有下調(diào)空間，這也意味著存量的房貸利率可能還有持續(xù)下行空間。

2024年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，2025年實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息。

董希淼預(yù)計，2025年將可能降準0.5個—0.75個百分點，下調(diào)政策利率50個基點，引導(dǎo)LPR下降25個—50個基點，從而在總量上保障流動性更加充裕，在價格上適度降低成本。

不過，2024年三季度，商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)下滑至1.53%，處于歷史低位。董希淼表示，如果LPR下降速度過快，銀行息差縮窄壓力過大，不利于銀行保持發(fā)展的穩(wěn)健性和服務(wù)實體經(jīng)濟的持續(xù)性。

董希淼建議，LPR與政策利率非對稱下降，即政策利率下調(diào)幅度大于LPR下降幅度。同時，銀行應(yīng)通過下調(diào)存款利率、壓降隱性存款成本等措施，進一步降低負債成本。

此外，東方金誠宏觀首席分析師王青預(yù)計，不排除2025年人民銀行通過較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報價下行等方式，繼續(xù)對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。這是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。

新京報貝殼財經(jīng)記者姜樊

編輯 白華兵 校對 盧茜
來自: iPhone客戶端