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一、“帶押過戶”的含義
“帶押過戶”政策以《民法典》第406條規(guī)定為法律基礎(chǔ)，是指針對(duì)有抵押的不動(dòng)產(chǎn)交易，買賣雙方與銀行達(dá)成有關(guān)協(xié)議后，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成轉(zhuǎn)移登記、再次抵押和發(fā)放新貸款，提高交易安全，降低交易成本，縮短交易時(shí)間。
二、“帶押過戶”的具體流程
第一步，買賣雙方要達(dá)成買賣意向，并取得抵押貸款銀行的同意。
第二步，須與貸款銀行簽訂相關(guān)協(xié)議，明確同意二手房“帶押過戶”銀行發(fā)放買方貸款后優(yōu)先代償還賣方貸款余額。買方申請(qǐng)的貸款由銀行審批后，將買方首付款與銀行發(fā)放的貸款資金一并存入監(jiān)管專用賬戶。
第三步，買賣方共同前往不動(dòng)產(chǎn)“一窗受理”窗口簽訂二手房轉(zhuǎn)讓合同、申報(bào)納稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)登記手續(xù)。
第四步，資金監(jiān)管方釋放監(jiān)管專用賬戶中的資金，按約定代為劃轉(zhuǎn)結(jié)清賣方剩余貸款本息，辦理原房屋抵押權(quán)注銷登記，再將剩余資金轉(zhuǎn)給賣方指定賬戶。
三、“帶押過戶”政策落地的積極意義
第一，傳統(tǒng)模式要求先解押才能辦理轉(zhuǎn)移登記，就是必須要先償還抵押貸款，再辦理抵押注銷業(yè)務(wù)，最后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。買方如果需要貸款購房，就必須籌措“過橋”資金，因此給群眾額外增加了一筆支出。尤其是遇到買方貸款審批困難的情況，長期占用“過橋”資金，買房成本也在大幅增加。而“帶押過戶”的模式，就是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，無需“過橋”資金，從而降低了交易成本。
第二，以前購買二手房是銀行先審批，再過戶登記后才放款，在這個(gè)過程中，買方在征信及貸款登記資料的準(zhǔn)備如果出現(xiàn)問題，將無法辦理抵押登記，但房子已經(jīng)完成過戶了，在這個(gè)過程中，賣方承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能房財(cái)兩空，有些交易也會(huì)因?yàn)榇嬖谶@樣的風(fēng)險(xiǎn)而取消。另外按以前的辦理流程，環(huán)節(jié)多而且時(shí)間長，在這個(gè)過程中，一旦買賣雙方任何一方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，對(duì)整個(gè)交易都會(huì)產(chǎn)生不利的影響。而在“帶押過戶”新模式下，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
第三，不動(dòng)產(chǎn)登記“帶押過戶”利用不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗辦事”平臺(tái)，將國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與抵押登記合并成為“帶押轉(zhuǎn)移”業(yè)務(wù)流程，一窗繳納稅費(fèi)，紙制證書與電子證照同步生成，“帶押過戶”所涉登記業(yè)務(wù)全流程線上辦理，登記申請(qǐng)材料全部電子化，實(shí)現(xiàn)房屋交易全鏈條、各環(huán)節(jié)“一點(diǎn)集成辦、一次就辦好”。一方面省去傳統(tǒng)二手房交易登記中買賣雙方多次跑路辦理的繁瑣流程，減少了群眾跑腿次數(shù)，另一方面，辦理時(shí)限由原先的十幾天壓縮至即時(shí)辦結(jié)，提高了效率，縮短了辦理時(shí)限。
第四，全面推行“帶押過戶”新模式不僅對(duì)個(gè)人有利，對(duì)企業(yè)也有很大的幫助。企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵要素之一是充裕的流動(dòng)資金，出于市場交易或企業(yè)合并、分立、新設(shè)等目的，企業(yè)間也存在不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”的需求。將“帶押過戶”這項(xiàng)制度創(chuàng)新延伸至企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、不良資產(chǎn)處置、房產(chǎn)司法拍賣等事項(xiàng)，可以有效化解企業(yè)以往因需解押借貸資金“過橋”的負(fù)擔(dān)，釋放企業(yè)流動(dòng)資金，降低了制度性交易成本，促進(jìn)助企紓困，有利于企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益，對(duì)營商環(huán)境提升起到了積極作用?！皫а哼^戶”破冰，是通過改革創(chuàng)新降低制度性交易成本的好舉措，讓企業(yè)在辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”時(shí)省時(shí)省資更省心。
來源：市自然資源和規(guī)劃局
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