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買房有可能是大部分人一生中比較重要的一次商業(yè)行為了，而買房遇到的風(fēng)險也是非常復(fù)雜而且棘手的。在當(dāng)下的很多城市，對于買家來說，除了錢你什么依仗都沒有，而一旦交了錢，可能連話語權(quán)也沒有了。因此，在買房之前，一定要注意這些問題！畢竟，順順利利買個房子的經(jīng)歷總是相似的，磕磕絆絆的不幸經(jīng)歷卻有各種各樣的變種。
一、定金引起的合同糾紛問題 交認(rèn)購定金的時候，認(rèn)購書上對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進(jìn)行了約定。有這樣的情況，再去售樓處簽合同時，一定要小心開發(fā)商在購房合同補(bǔ)充協(xié)議中，額外添加的不公平的內(nèi)容，常見的就是逾期交房、逾期辦證免責(zé)以及無法辦理按揭款就得三天內(nèi)拿現(xiàn)金補(bǔ)上！ 事實(shí)上國家規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還準(zhǔn)業(yè)主。 二、房屋質(zhì)量問題 常見的房屋質(zhì)量問題有：樓體不穩(wěn)定；墻體裂縫及樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處；墻體空，墻皮脫落；隔音、隔熱效果差；門、窗密閉性差、變形；水、電、暖、氣的設(shè)計位置不合理；公用設(shè)施設(shè)計不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定等等。 找個房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測一下房屋問題，找出問題的原因，拍照記錄，保存證據(jù)。若合同中沒有明確約定，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房。畢竟集體的力量要大于個人，建議把諸多房子有問題的業(yè)主聯(lián)系起來，把全部問題集中反應(yīng)。 三、產(chǎn)權(quán)問題 正常的土地使用期限是70年，但拆遷、工期等原因，業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)會受到影響，也有可能是，地區(qū)規(guī)劃一直在變更，導(dǎo)致開發(fā)商拿了地以后不能立即開發(fā)銷售；還有一些開發(fā)商則存在攥著地或者盤不肯出售的現(xiàn)象，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。所以，看到＂價廉物美＂的項(xiàng)目，要將年限損失折算進(jìn)行考量，不要＂撿便宜＂買了縮水的樓盤。 四、面積縮水問題 知道什么叫＂縮水陷阱＂嗎？＂縮水＂了，買的房就可能不劃算了。開發(fā)商常干的事情就是在實(shí)際面積核算中，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，房子的總面積增加且增加的幅度往往不突破3％。 而根據(jù)國家規(guī)定，房屋建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，歸屬權(quán)歸你。在收房的時候，可以向開發(fā)商要一份《商品房面積測繪技術(shù)報告書》，如果對面積有異議，可以叫相關(guān)測繪單位對面積重測。 五、交房延期問題 “開發(fā)商在之前沒有任何的通知和解釋，而在交房日子突然說交不了”，明明可以開始裝修早點(diǎn)住新家，還要在外面繼續(xù)租房，而且談好的裝修施工隊(duì)也要延期！ 發(fā)生這種情況，還不能馬上解除合同，兩方可以約談一致，設(shè)定一個寬限的日期，讓開發(fā)商在寬限日期內(nèi)履行合同。但開發(fā)商在寬限日期內(nèi)還是不能交房，這時候業(yè)主有權(quán)解除合同，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計算。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20％。 六、私改規(guī)劃問題 開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目的過程中，更改規(guī)劃，如小區(qū)綠化變更、原有的沿街會所和物管用房變成了商鋪、承諾的幼兒園沒有等等。實(shí)際交房與效果圖、平面圖、沙盤圖規(guī)劃和實(shí)際出入較大。 小區(qū)存在規(guī)劃變更的問題，首先應(yīng)掌握一些基本證據(jù)，了解小區(qū)的規(guī)劃情況、竣工情況等等，看是否有合法的變更理由?；咀C據(jù)證實(shí)后可通過訴訟手段追究開發(fā)商和相關(guān)主管部門的責(zé)任。在沒有給開發(fā)商施加足夠壓力的情況下，開發(fā)商是不會有誠意來談判的。 買房前，大家一定要好好做足功課。盡量選擇有實(shí)力、有口碑的房產(chǎn)開發(fā)商，查看“五證三書”，了解業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)，理性的比較分析作切合實(shí)際的消費(fèi)。還有一個好辦法就是，買房時，可以請專業(yè)人士陪同，這樣在看房或者簽訂合同時，不會輕易上當(dāng)受騙！
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