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無(wú)論是一手房還是二手房，這都是人們談?wù)撟疃嗟脑掝}。然而，很多人只會(huì)考慮到房產(chǎn)商業(yè)的價(jià)值，卻很少有注意到房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)法律問(wèn)題，可能?chē)?yán)重影響所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值，甚至所有權(quán)都會(huì)存在嚴(yán)重的權(quán)屬瑕疵。因此，在購(gòu)房之前應(yīng)當(dāng)注意法律風(fēng)險(xiǎn)，本文就購(gòu)房所涉及的法律問(wèn)題進(jìn)行梳理。 1．房屋交付后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷(xiāo)售廣告不符，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？ 為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 由此可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 2．哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/font> 根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/font> （1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的。 （2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 （3）依法收回土地使用權(quán)的。 （4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。 （5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。 （6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。 （7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 3．僅有房產(chǎn)證，但沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎？ 不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買(mǎi)受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門(mén)的登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門(mén)發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同的時(shí)候，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。當(dāng)不出現(xiàn)糾紛的時(shí)候還好，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。 因此，大家在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。 4．買(mǎi)來(lái)的住房面積縮水怎么辦？ 面積縮水是買(mǎi)房族經(jīng)常遇到的問(wèn)題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問(wèn)題，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門(mén)所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)面積縮水問(wèn)題做出了明確的規(guī)定： 第一，誤差率在3％以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水那部分的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該返還。 第二，誤差率超過(guò)3％，買(mǎi)房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，或者不解除合同，但是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。 5．開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦？ 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，買(mǎi)受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。 第一，開(kāi)發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人可以解除合同。 第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人不解除合同，可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 第三，逾期交付，經(jīng)催告后開(kāi)發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買(mǎi)受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)就消滅。 6．房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？ 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條就此問(wèn)題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/font> 由此可見(jiàn)，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)；在房屋交付給買(mǎi)受人之后，由買(mǎi)受人承擔(dān)。此處所說(shuō)的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣(mài)人手中，交到買(mǎi)受人手中，由買(mǎi)受人占有使用該房屋。
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